Tapu kaydına bakmadan ipotekli ev alırsanız evinizi kaybedebilirsiniz, imar durumuna bakmazsanız kaçak ve yıkılacak bir eve para ödeyebilirsiniz, hatalı bir evrak imzalarsanız eksik ya da geç teslim edilen konuta karşı tüm haklarınızı kaybedersiniz... İşte tüm bu kötü senaryolarla karşılaşmamanız için 10 maddede ev alma rehberi...
Konut kredi faizlerinin düşmesiyle birlikte bekleyen vatandaş harekete geçti. Eski binalarda yaşayanlar da deprem endişesiyle yeni ev arayışına girince konut piyasası hareketlendi. Son haftalarda satış ofisleri uzun zamandır olmadığı kadar canlı. Öyle ki geçen ay tüm zamanların en yüksek Ocak ayı satışı yapıldı ve 113 bini aşkın konut sahibini buldu.
Gayrimenkul şirketlerinin patronları "Maliyetler çok arttı, zam kaçınılmaz. Ev alacaklar beklemesin" diyor. Özetle her cepheden 'konut almak için doğru zaman' mesajı geliyor. Peki ev alırken nelere dikkat edilmeli? Hürriyet gazetesinden Gülistan Alagöz'ün haberinde, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz'ın ev alacaklar için 10 önerisine yer verildi.
1- İpotekli hacizli ev almayın
Ev alacaksanız tapu kaydını detaylı bir şekilde incelemeniz gerekir. Eğer tapu kaydı üzerinde bir haciz ve ipotek varken bu kaydı bilerek taşınmazı satın alırsanız tapu devri sonrasında bu ipotek ve hacizlerden sorumlu olursunuz ve satın aldığı evi kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Evinizi satın alınırken noterden düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra tapuya şerh olarak işlenirse artık bu şerhten sonra ipotek veya hacizler tüketiciyi bağlamaz. Tüketicilerin satın alma tarihinden sonra konulmuş olan ipotek ve hacizlerin kaldırılması konusunda açmış oldukları bazı davalarda olumlu sonuç aldıkları yine istinaf mahkemesi nezdinde de bu konuda alınan kararı kabul ettirdikleri görülüyor.
2- Aldığınız ev buhar olabilir
Tapu incelemesi yaptıktan sonra belediyeye giderek imar dosyasını inceleyin. Evi kredili alıyorsanız banka tarafından yaptırılan raporu da inceleyebilirsiniz. Çünkü bu raporlarda belediyede imar dosyaları inceleniyor. Belediyede bu dosyayı incelemenizdeki temel düşünce binanın ve dairenin ne durumda olduğunu görmek. Böylece kaçakları var mı, yapı kayıt belgesi var mı öğrenirsiniz. Yine gelecekte belediyenin bu arsa ile ilgili düşüncesinin ne olduğunu öğrenmek de önemli. Belediye mevcut parseli imar planı değişikliği ile farklı bir şekilde konumlandırmış, kat yüksekliğini azaltmış olabilir. Bu durumda yıkılmakta olan bir binadan daire satın almış olabilirsiniz. İmar planında değişiklik yapılmış bir parsel ise yıkım sonrası aynı şekilde daireye hiçbir zaman sahip olamayabilirsiniz.
3- Aidat kabusu yaşamayın
Kira rakamlarını bulan aidatlar sitede yaşayanların en önemli sorunlarından biri haline geldi. Bu nedenle ev alırken yönetim planını mutlaka inceleyin. Yönetim planı sitede nasıl yaşanacağını, aidatlann ne şekilde alınacağını gösteren belgeler. Bir site içerisinde 1+1 ve 4+1 dairelerin aynı şekilde aidat ödenmesine yönelik bir yönetim planı var ise 1+1 satın alırken bunu okumadığınız için 4+1 daire gibi aidat ödemek zorunda kalabilirsiniz.
4- Sözleşme noterde yapılmalı
Yapmış olduğunuz araştırma neticesinde bir sıkıntısı olmadığına kanaat getirdiğiniz bir daire ise; müteahhit mutlaka 'ön bilgilendirme formu' imzalatmak zorunda. Formda dairenin net-brüt metrekareleri, müteahhittin tüm bilgileri, dairenin taksitli veya taksitsiz tüm bedeli, taksitli ise falz ve masraf bedellerinin ne olacağı belirtilmeli. İnşaat halindeki bir taşınmazı satın almak isterseniz ve müteahhitin elinde tapu mevcut değilse mutlaka Noterden Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmek zorunda. Müteahhit tapu devrini yapıyor ise kat irtifakı tapusunu devretmek şartı ile yazılı sözleşmede yapabilir. Her iki halde konut 36 ay içinde tüketiciye devredilmek zorunda.
5- Tek taraflı cezai şart yazılamaz
Müteahhit ile yapılacak olan konut satış sözleşmelerinde müteahhit tek taraflı olarak cezai şart yazamaz. Eğer bir sözleşmede tüketici aleyhine tek taraflı cezai şart yazılmışsa bu sözleşmeden tazminatsız masrafsız dönme hakkı kullanılabileceği gibi müteahhit Tüketici İl Müdürlüğü'ne şikayet edilebilir. Müteahhit bu durumda sözleşme başına 200 bin TL'ye varan cezalar ödeyebilir.
6- Teminatı kontrol edin
İnşaat halinde ve kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bir ev alıyorsanız, müteahhit maliyetin yüzde 10'u kadar teminat sunmak zorunda. Bu teminatı belediyeden kontrol edin. Dönüşüm dışındaki projelerde de Tüketici Kanunu'na göre müteahhit teminat modellerinden birini sunmak zorunda. (Tamamlama sigortası, hakediş modeli ya da teminat mektubu)
7- Eksik ya da geç teslimde hakkınızı arayın
Taşınmazı satın aldınız ve size müteahhit tarafından teslim edilirken, müteahhitte taşınmazı hiç görmeden 'eksiksiz bir şekilde ve süresinde teslim aldım' diye bir belge imzalarsanız tüm haklarınızı kaybedersiniz. Taşınmazı mutlaka incelemeniz ve eksikler var ise teslim almamanız gerekiyor. Bu durumda müteahhitte noterden ihtarname göndererek eksik ve ayıpları yapması, yapmazsa kendinizin yapacağı ve bu bedeli talep edeceğinizi belirtin. İhtarname gönderdiğiniz halde yapılmaz veya bedel ödenmezse dava açmanız lazım.
8- Müteahhit iskan almak zorunda
Binayı fiilen teslim aldınız ancak müteahhit iskân belgesini almıyor ise müteahhittin sorumluluğu hiçbir zaman sona ermeyecek. Müteahhit iskan almak zorunda. Ancak müteahhittin iskâna aykırı inşaat yapması halinde bunu Sulh Hukuk Mahkemesi kanalı ile tespit ettirip iskâna aykınlıklar gidermesini istemeniz gerekir.
9- Gerçek bedeli gösterin
Gayrimenkulü satan kişi veya emlakçı değerini düşük göstermek istebilir. Ancak bunun iki tehlikesi var. İlki Maliye bu şekilde yapılan satışların peşine düşüyor ve hem aradaki fark kadar harcı alıyor hem de ceza kesiyor. İkincisi satıcının üçüncü kişilere veya bankalara borcu var ise ve siz tapuyu çok düşük bedelle satın alırsanız bu satış iptal olabiliyor.
10- Hangi durumda iade hakkı var?
- Aldığınız daireyi hiçbir gerekçe göstermeden 14 gün içinde iade edebilirsiniz, bu durumda alınan tüm bedeller tüketiciye iade edilir.
- Tüketici 24. ayına kadar belli bir ceza ödeyerek sözleşmeden dönebilir. İlk 3 ay içinde dönme hakkında sözleşme bedelinin yüzde 2'si, 3-6 ay arasında yüzde 4'ü, 6-12 ay arasında yüzde 6'sı, 12-24 ay arasında yüzde 8'i kadar tazminat öder.
- Tüketici ölmüşse, tüketici sürekli kazançtan mahrum kalmış ön ödemeyi yapamayacaksa, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmemişse hiçbir masraf, vergi harç ve tazminat ödemeden sözleşme iptal olur.
- Müteahhit projede değişiklik yapmak isterse tüketiciden onay almak zorunda. Bu onay alınmazsa tüketici tazminat ve masraf ödemeden iade hakkını kullanabilir.
Türkiye'ye olan ilgi farklı ülkelerden gelmeye devam ediyor. Yabancıların Türkiye'den konut satın alma verileri de konut satış istatistikleriyle birlikte açıklandı. İşte Türkiye'den konut alan ülkeler...
Konut satışlarında, İstanbul 21 bin 251 konut satışı ve yüzde 18,7 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u, 11 bin 989 konut satışı ve yüzde 10,6 pay ile Ankara, 7 bin 212 konut satışı ve yüzde 6,3 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 7 konut ile Hakkari, 11 konut ile Ardahan ve 38 konut ile Bayburt oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 23,3 artarak 3 bin 907 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında, Ocak 2020'de ilk sırayı bin 875 konut satışı ile İstanbul aldı.
İstanbul ilini sırasıyla 762 konut satışı ile Antalya, 235 konut satışı ile Ankara, 163 konut satışı ile Bursa ve 128 konut satışı ile Yalova izledi.
Yabancılara konut satışı 2018 yılının ocak ayında 1742'yken bu rakam 2019'un ocak ayında 3 bin 168'e çıkıyor. 2020 yılında ise yabancıların Türkiye ilgisi devam ederek 3 bin 907'ye yükseliyor.
Ülke uyruklarına göre konut satış istatistiklerine bakıldığında ise birçok ülkenin Türkiye'den konut aldığı görülüyor. Ocak ayı verilerine göre işte uyruklara göre en çok konut satışı yapılan ülkeler...
İsveç'ten 55 kişi Türkiye'den konut aldı. Öte yandan 56 konut satın alımıyla bir ön sırasında Ukrayna yer alıyor.
Ukrayna'nın hemen peşinde ise Türkmenistan bulunuyor. Türkmenistan vatandaşları Türkiye'den tam 59 konut satın aldı. Kazakistan vatandaşları ise 65 konut satın alarak Türkmenistan'ın önüne geçiyor.
İngiltere de Türkiye'den konut alan ülkelerden. İngiltere'den toplam 72 kişi Türkiye'den konut satın alırken Libya'dan ise toplam 78 kişi Türkiye'den konut satın alımı gerçekleştirdi.
Çin'den konut alanların sayısı Libya vatandaşlarıyla aynı. Çin'den de 78 konut alımı gerçekleşti. Çin'in hemen önünde Mısır yer alıyor. Verilere göre Mısır vatandaşları Türkiye'den toplam 82 konut satın aldı.
Yine 82 konut satan alan bir ülke karşımıza çıkıyor. Bu ülke ise Lübnan. Lübnan'ın hemen önünde ise Azerbaycan yer alıyor. Azerbaycan vatandaşları Türkiye'den toplam 99 konut satın aldı.
Filistin vatandaşları 101 konut satın alırken, hemen önündeki Ürdün vatandaşlarının 107 konut satın aldığı görülüyor. Suudi Arabistan da Filistin ve Ürdün'e yakın bir rakamda konut satın aldığı listede belirtilmiş. Suudi Arabistan vatandaşları Türkiye'den toplam 110 konut satın alımı gerçekleştirmiş.
Kuveyt vatandaşları Türkiye'den 121 konut satın alırken, 133 konut satın alımıyla Alman vatandaşları öne geçiyor. Listede Almanya'nın önünde ise Yemen yer alıyor. Yemen vatandaşlarının Türkiye'den toplam 142 konut satın aldığı görülüyor.
Afganistan vatandaşları Türkiye'den 204 konut satın alırken, turizmde de ülkemizi seçen Rusların Türkiye'den toplam 254 konut satın aldığı görülüyor. Rusya bu rakamla üçüncü sırada yer alıyor.
İkinci sırada ise İran yer alıyor. İran vatandaşları diğer ülkelere satın aldıkları konut sayısı ile fark atıyor. Toplam 678 konut satın alımı gerçekleştirildiği listede görülüyor. İlk sıraya oturan Irak vatandaşlarının ise yine yüksek bir rakamla 739 ile Türkiye'den konut satın alımı gerçekleştiği görülüyor.
